贵阳市二手房(贵阳的房价突然涨得很快)
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2023-11-16
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1. 贵阳市二手房,贵阳的房价突然涨得很快?
谈一下我自己的观点吧,不喜勿喷。
先说结论:不可能有较大降幅,部分楼盘有微降,大部分楼盘稳定小幅度上涨。 理由如下:
1、贵阳的房价相比周边省份的省会城市的房价偏低,有一个房价补涨的过程;以2017年末均价为例;贵阳7683元/㎡,昆明9771元/㎡,南宁9515元/㎡,成都16286元/㎡,长沙9873元/㎡。贵阳市周边省会城市房价最低的城市,形成价格洼地,容易给了炒房者形成空间。
2、贵阳从2008年开始大规模棚户区改造,花果园项目是起点2015年以后更是大规模的进行棚户区改造,政府一直采取的都是货币化安置为主,房屋安置为辅,造成了很多拆迁户手里持有了大量现金,这就有了条件进行改善居住环境,拆迁户有了钱,往往比市场价偏高很多,自然不觉得市场价高,甚至变身成炒房者。
3、从08年到17年,中国M2从40万亿激增到170万亿,M2绝对增加值达到了4.25倍,而从08年到17年中国GDP从31.95万亿到82.7万亿,仅2.59倍,超发的绝对值为1.66倍,新增这么多货币,如果流通到市场,绝对比委内瑞拉还精彩,这就必须找到合适的货币蓄水池,房地产无疑是最好的蓄水池,没有垄断者,市场信息透明,参与门槛低,有产权保护,高房价像三峡大坝一样拦住了超发货币的洪流,吸纳了庞大的资金,08年肉沫粉5元,18年变成了10元,如果肉沫粉现在变成50元一碗,估计大家都去示威游行去了,所以不要希望肉沫粉卖到5元一碗,就如同房价变成08年一样。 4、贵阳的城市建设和基础设施投入很大,2017年全社会固定资产投资完成3850.60亿元,2017年贵阳的GDP才3537.96亿元,固定资产投资居然占GDP108.84%,居然比GDP还高,投这么多钱,相应的地价的级差地租就要提升,地价肯定上涨,2018年拍出的土地楼面价基本都在7000元/㎡-8000元/㎡之间,你算上建安成本、资金成本、人力成本、税费、运营成本、营销成本和灰色成本,卖14500元/㎡真是良心价,投资这么多钱,政府也要考虑回收成本啊,土地出让金和税费就是回收的手段,你卖低了,怎么回收?
4、基建成本在上升,人工、水泥、钢材、铝材、木材、物流以及配套设备等等都是两位数以上的涨价,涨价的成本只能让消费者承担。
5、轻轨一号线即将贯通,届时交通将极大便利人们的出行,相应的周边房价都会涨,具体涨多少,可以参考当年成都和西安当时开通地铁的情况,绝不低于15%。
6、部分楼盘在开盘是定的价格太凶了,完全是欺负老百姓,点名:首钢贵州之光,完全不值14000的价,后来还不是自己降价了,花溪区、乌当区的房价有一个补涨的过程,预计上涨10%左右,云岩、南明两城区的房价已经够高了,涨不了多少,也降不了多少,观山湖区外来人口涌入太多,还会有涨幅,让他们接盘吧。
建议:如果你是刚需,看中喜欢的楼盘,尽自己的力量快速入手一套,如果炒房,请随意。
2. 贵阳未来5年的房价走势如何?
很多人都说,房价走势“长期看人口,中期看土地,短期看金融”,其实是不无道理的。
首先,人口是根本,决定了市场的供求和需求,具体到贵阳,贵阳是一座人口净流入的城市,近几年增长速度非常迅猛,2017年贵阳新增常住人口10多万,大致相当于整个贵州省的一半之多,可见,贵阳的人口吸附能力在整个省域内,是有很大权重的。
△贵阳新城区高楼林立的繁华夜景
另外一组可以借鉴的数据,是腾讯发布的城市年轻指数,贵阳2017年年轻指数全国第二,仅次于深圳,到了2018年,超越了深圳,位居全国第一,堪称中国“最年轻的城市”,没有之一!这说明,贵阳的年轻人口比重相对较大,而这在人口老龄化的大背景下,是很有含金量的指标,哪个城市掌握了年轻人,哪个城市就在未来拥有更多主动权。
△贵阳人气大盘花果园
其次,是土地,土地供应量也是影响房价的一个关键要素,在一般规律下,“物以稀为贵”,而且,往往是越贫穷的地方,城市所带来的边际效应就越高,任何一个城市繁华地段的土地都是有限的,有一些地方堪称“寸土寸金”。
而贵阳,作为一个山地城市,传统的城区受到百花山脉、黔灵山脉和南岳山脉纵观,也形成了独特的组团分布式城区,用地指标相对于成都这种平原城市,还是比较紧张的,所以,贵阳的土地,尤其是城区好的地段,是有限的。
如今往西面开拓的金阳、清镇,乃至贵安版块,都还有待进一步成熟,相对成熟的城市社区,主要集中在观山湖区、五里冲等城市中心地带。
△贵阳闹市区的车流量
最后是金融,也就是常说的“调控”,货币政策和贷款宽松余地,都有可能在短期内引起市场价格波动,在“房住不炒”的大背景下,市面上可供热钱交易的房屋,数量会相应减少一些,更多拥有房产的人,不管是出于税率,还是交易成本等考虑,都更愿意把房屋用于居住,不愿意把房子抛向市场,而二手房市场,也多少会受到一些影响,但是需求量却是在增加的,所以就不排除少部分二手房的业主,坐地起价的情况。
但是好在金融的因素,影响的阶段只是短期,长远来看,贵阳的房价,还是有很大的增值空间的,就像这座年轻的城市一样,潜力很大,今后的走势可以从人口、土地、金融等方面综合来判断,总体而言,这座城市,不管是宜居性,还是资本回报率,都存有很大的想象空间。
3. 要注意避开哪些坑?
混迹西南地产圈多年,拥有贵阳本地二手房无数个信源,对二手房交易,也算是耳濡目染了很多了,其实大体上,大家一搜网上,都能知道,什么“产权”“满二满五”“凶宅”之类的,一般人都能查到的,我说几点行业内比较隐藏得深的“坑”,如果不注意避开,那可能会有风险:
1、不要小看公摊面积一定要实地去看房,一定要实地去看房,一定要实地去看房,重要事情说三遍,很多人被中介带着去看房,一看到房子实体,觉得喜欢,大脑里面的理性就被感性冲淡,这个时候,一定要保持清醒,因为,我知道贵阳有一些小区(具体哪几个楼盘就不说了),房价之所以便宜,那是因为它的公摊很大,有的甚至能达到20%多以上!
你以为的低价,其实已经包含进去了你要承担的成本的,套内面积和建筑面积,根本就是两回事,房本上一般有相关的数据,如果中介有房屋尺寸图,你大致算一下,基本能够算出来,公摊大的小区或者房子,未来不好转手不说,而且在后期如果房产税铺开来以后,你的持有成本可能会比其他人高。“公摊面积”,这算是一个大坑!
2、多次夜间看房,了解入住率一个小区,不同的组团,都有不同的入住率,白天很难分辨,晚上去看,多去几次,就会大致知道有多少人入住。
好的新楼盘新小区,交房2~3年,入住率就可以和老小区媲美,而差的楼盘和小区,哪怕交房五六年,夜里的灯光还是只有那么些,入住率低。
△贵阳某知名大盘的入住率,算是非常高的了
要知道,房子不管是自己住,还是拿来租,“好住”一定是它的关键属性,一套房子,如果不好住,小区入住率不高,一定是存在这样那样的问题的,好住的房子,亮灯率都比较高,而且未来也好出租、好转手。
3、装修好的房子,撕开墙纸;精装房未必好过毛坯房有的炒房客,赚的就是你的信息差,他用简单的低价材料简单装修一下,配以软装,给人的感觉就比毛坯房更能获取放心,当然,价格也会比毛坯房高出一个层次。
遇到有墙纸或者墙板的那种,尽量撕开来看看,有没有发霉或者起皮,有可能有漏水等情况,而墙纸贴着基本上看不出来的。
毛坯房至少可以看到房内哪儿哪儿渗水或是起皮,而且,还有一个很重要的点,毛坯房一般没人住过,遇到“凶宅”的概率低得多。
4、交定金或首付之前,尽量要见到房东本人,核实身份有的房子,是属于中介收来“囤货”,自己提价卖的。
这里面有一种套路是,中介先跟原房东先签订一个买卖合同,先把房子买过来,但是不过户,中间省去了一些成本比如契税,然后等你买这套房的时候,再抬高价格卖给你。虽然说这种最后也并不影响你买到房子并办下证,但是中间还是有好多环节,你要想想中介这么做的目的是什么?有句话叫做羊毛出在羊身上。
所以,交定金之前,最好还是要见到房东本人,核对一下身份证和产权证上的所有权人身份。
5、2021年1月1日以后,注意居住权还有就是关注一下新的“居住权”的法律变动,2021年1月1日以后,就要多查一项,也就是有没有设定居住权,当然,产调(产权调查)的时候,规范的中介,一般会把这些弄清楚。
总之,不买一套二手房,就别说自己懂房地产,如果说新房市场是有官家监管、层层把关的,那么二手房市场的“市场性”还是更浓厚一点的,注意上述几个比较隐秘的“坑”,规避一些能预见和前人总结下来的风险,才是正道。
如果想了解更详细的二手房避坑指南,可以关注我,以后会不定期更新。
4. 上周贵阳二手房均价微下降?
贵阳的二手房市场,相对来说并不算大,很多中介也在做分销新盘的项目,但是如果等到贵阳的几个大盘,一个在南明的花果园,还有在观山湖的世纪城和东北郊的未来方舟等二手房批量上市之后,可能供应量会变得更大一些,到时候价格波动的空间也会大一些。
△观山湖大盘世纪城
现在因为一部分组团比如花果园的一些区域,二手房源还没有全部挂牌上架,所以说当前,大盘的供应量方面,对二手房市场的价格影响并不算大。
之所以价格有稍微下降的幅度,可能是因为贵阳的新盘价位的性价比高吧,就拿观山湖而言,一些二手房挂牌单价达到1万二三甚至更高的同时,几个高品质的品牌房开的新盘,价位其实并没有高到很离谱,比如华润悦府(配套、地段、产品几乎无出其右者)、融创九樾府(地段、品牌优势)等,价位有些都在1万4以下,这样一来,能买得起观山湖二手房的人,手中的预算并不低,其实只要踮踮脚,就能买到新房,而且配置还好,相比一些老的二手房小区,性价比不得不说很高。
△会展城板块的美的林城,房源也很多
甚至有些二手房的价位和新房的价位“倒挂”,单价高过新房的单价,成交难度就更大一些了,很多二手房其实是有价无市的状态,也就是挂出来价,但并不急着成交。
还有个别组团挂出来的二手房品质,可能并不像人们预料中那么高,比如一个被很多人关注的楼盘,阅山湖,现在二手房挂牌的价位,有些是小户型,梯户比有的达到了3梯10户以上,可以说有点类似于公寓的类型了,而且邻近主干道,低楼层也难以避免噪音影响等,所以价位相对来说,有降幅也是可以理解的。
△贵阳二手房价走势图
按照贵阳目前的市场需求和供应量而言,二手房挂牌,如果诚心出手,只要挂牌2周以上,没有人问津,或是没有买家还价,那么就要考虑调整一下价位了,可以每次在单价上,每平米降1000的幅度进行试探,如果想要出手,那么目前可能是所剩不多、还算不太晚的时机,等到后续下半年,越来越多的大盘存量挂牌上市,那么可能又卖不起现在的价位了,我身边,有些嗅觉灵敏的二手房东早在2018年底就出货了,那是还是比较高的价位,现在其实也不算晚,只是赚多赚少的问题,等到2019下半年,涨跌幅的情况就很不确定了。
5. 2021贵阳二手房交易税费?
契税:买方支付,全部以家庭为单位
标准:3%;
注:个人首次、二次购买90平米(含)以下的住宅,契税:1%;个人首次购买90平米以上的住宅,契税:1.5%;个人二次购买90平米以上的住宅,契税:2%;个人三次及以上购买住宅,契税:3%
增值税:卖方支付
标准:5.6%;
注:满2年的住宅免征;不满2年的住宅按照全额的5.6%计征
个人所得税:卖方支付,全部以家庭为单位
标准:全额的2%或者差额的20%
注:不满5年的:全额的2%或者差额的20%;满5年且家庭唯一的房产:免征个人所得税;房产如果是继承或赠予方式取得,再上市出售,需交全额或增值额20%的个人所得税;
土地增值税:卖方支付
个人住宅类交易目前暂时免征;
非住宅类房屋按差额30%-60%征收(执行标准按各区政策规定执行);
印花税:买方支付
印花税:0.05%、贴本印花:5元/本;
注:个人之间交易住宅类房屋,目前暂时免征
登记费:买方支付
住宅:80元/件;
非住宅(包括办公、写字楼、公寓、商铺、单独车库、酒店式公寓等):550元/件;
交易服务费:买卖方支付50%
住宅:3元/㎡;商业:24元/㎡;办公:18元/㎡;其他:12元/㎡。
6. 一波贵阳市二手房挂牌房源量及均价数据来袭?
虽是二手房,但对无房的老百姓购房来说还是很难,二手房市场的水也很深鱼龙混杂,希望国家有关部门重视二手房市场的各方面管理细节,加大力度严格控制有些不良中介轰炒二手房房价扰乱二手房市场,完善二手房源上市交易,合理简化交易程序,让没房的老百姓买到合适放心的二手房,完成有房居住的梦想。
7. 贵阳今年的二手房?
今年何止是二手房不好卖,就连新房市场,都是和我们的预期有很大差距的。
一方面,二手房交易,涉及到的税费、中介费等成本,如果不是满二满五,起码要比挂牌价要高出好几个点,光是增值税就是5.6%左右,贵阳这边的中介费一般是3%个点,还不算契税、个税,而很多都是卖家净收,这部分成本是由买方来承担的,所以,很多人虽然看着一套房价值80万,但是可能最终要付出85~88万的成本买下它。
另一方面,虽然二手房比一手房的风险可控一些,而且环境、配套之类的也都看得见,但是,现在贵阳一些新盘,特别是一些大型房开的楼盘打折和促销的力度也是相当之大,一些品牌实力和资金都非常雄厚的大房开楼盘都打折降价,还是能够吸附一波购买力的,如果新房买下来的成本,都比二手房便宜,那么二手房几乎是没有多少人愿意去问的,毕竟,二手房除了房龄、住过人(可能有凶宅等情况)、土地剩余年限等问题,还有一个产品更新换代和未来增值和流通性的问题。
总体来说,只有当新房价格明显超出二手房(实际成交价,含税费、中介费等交易成本)起码要在20%以上的时候,二手房才会更为吃香,但是,当下贵阳的新房价格,明显妥妥的甚至还能比某些二手房东挂牌价都还要便宜不少,所以,很多人宁愿选择新房,更何况还有一些人有“新房情结”。
新房市场和二手房市场实际上是相互影响、相互关联的,新房市场不景气,也会导致二手房市场遇冷,今年的特殊行情,楼市并没有预料中那么火热,特别是很多楼盘确实已经做出了真金白银的让步,营销效果和转化率,都还是不算非常理想,所以,二手房出现挂牌好几个月甚至小半年,都无人问津的局面就不奇怪了。
今年乃至明后年,如果手中有多套二手房想要出手的,最好还是“割肉”降价吧,早点出总比晚点出好,有点“先出的止损,后出的套牢”的意思,而且,后续可能房产税等调控接连出来,继续持有的成本,可能会导致市场对二手房价值的预期以及流转,产生更大的排斥心理,二手房后续的流通性,越来越受人们关注了,如果卖又卖不出去,租也租不起价格,持有还有各类成本,那么最好越早降价卖出去就越好。
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1. 贵阳市二手房,贵阳的房价突然涨得很快?
谈一下我自己的观点吧,不喜勿喷。
先说结论:不可能有较大降幅,部分楼盘有微降,大部分楼盘稳定小幅度上涨。 理由如下:
1、贵阳的房价相比周边省份的省会城市的房价偏低,有一个房价补涨的过程;以2017年末均价为例;贵阳7683元/㎡,昆明9771元/㎡,南宁9515元/㎡,成都16286元/㎡,长沙9873元/㎡。贵阳市周边省会城市房价最低的城市,形成价格洼地,容易给了炒房者形成空间。
2、贵阳从2008年开始大规模棚户区改造,花果园项目是起点2015年以后更是大规模的进行棚户区改造,政府一直采取的都是货币化安置为主,房屋安置为辅,造成了很多拆迁户手里持有了大量现金,这就有了条件进行改善居住环境,拆迁户有了钱,往往比市场价偏高很多,自然不觉得市场价高,甚至变身成炒房者。
3、从08年到17年,中国M2从40万亿激增到170万亿,M2绝对增加值达到了4.25倍,而从08年到17年中国GDP从31.95万亿到82.7万亿,仅2.59倍,超发的绝对值为1.66倍,新增这么多货币,如果流通到市场,绝对比委内瑞拉还精彩,这就必须找到合适的货币蓄水池,房地产无疑是最好的蓄水池,没有垄断者,市场信息透明,参与门槛低,有产权保护,高房价像三峡大坝一样拦住了超发货币的洪流,吸纳了庞大的资金,08年肉沫粉5元,18年变成了10元,如果肉沫粉现在变成50元一碗,估计大家都去示威游行去了,所以不要希望肉沫粉卖到5元一碗,就如同房价变成08年一样。 4、贵阳的城市建设和基础设施投入很大,2017年全社会固定资产投资完成3850.60亿元,2017年贵阳的GDP才3537.96亿元,固定资产投资居然占GDP108.84%,居然比GDP还高,投这么多钱,相应的地价的级差地租就要提升,地价肯定上涨,2018年拍出的土地楼面价基本都在7000元/㎡-8000元/㎡之间,你算上建安成本、资金成本、人力成本、税费、运营成本、营销成本和灰色成本,卖14500元/㎡真是良心价,投资这么多钱,政府也要考虑回收成本啊,土地出让金和税费就是回收的手段,你卖低了,怎么回收?
4、基建成本在上升,人工、水泥、钢材、铝材、木材、物流以及配套设备等等都是两位数以上的涨价,涨价的成本只能让消费者承担。
5、轻轨一号线即将贯通,届时交通将极大便利人们的出行,相应的周边房价都会涨,具体涨多少,可以参考当年成都和西安当时开通地铁的情况,绝不低于15%。
6、部分楼盘在开盘是定的价格太凶了,完全是欺负老百姓,点名:首钢贵州之光,完全不值14000的价,后来还不是自己降价了,花溪区、乌当区的房价有一个补涨的过程,预计上涨10%左右,云岩、南明两城区的房价已经够高了,涨不了多少,也降不了多少,观山湖区外来人口涌入太多,还会有涨幅,让他们接盘吧。
建议:如果你是刚需,看中喜欢的楼盘,尽自己的力量快速入手一套,如果炒房,请随意。
2. 贵阳未来5年的房价走势如何?
很多人都说,房价走势“长期看人口,中期看土地,短期看金融”,其实是不无道理的。
首先,人口是根本,决定了市场的供求和需求,具体到贵阳,贵阳是一座人口净流入的城市,近几年增长速度非常迅猛,2017年贵阳新增常住人口10多万,大致相当于整个贵州省的一半之多,可见,贵阳的人口吸附能力在整个省域内,是有很大权重的。
△贵阳新城区高楼林立的繁华夜景
另外一组可以借鉴的数据,是腾讯发布的城市年轻指数,贵阳2017年年轻指数全国第二,仅次于深圳,到了2018年,超越了深圳,位居全国第一,堪称中国“最年轻的城市”,没有之一!这说明,贵阳的年轻人口比重相对较大,而这在人口老龄化的大背景下,是很有含金量的指标,哪个城市掌握了年轻人,哪个城市就在未来拥有更多主动权。
△贵阳人气大盘花果园
其次,是土地,土地供应量也是影响房价的一个关键要素,在一般规律下,“物以稀为贵”,而且,往往是越贫穷的地方,城市所带来的边际效应就越高,任何一个城市繁华地段的土地都是有限的,有一些地方堪称“寸土寸金”。
而贵阳,作为一个山地城市,传统的城区受到百花山脉、黔灵山脉和南岳山脉纵观,也形成了独特的组团分布式城区,用地指标相对于成都这种平原城市,还是比较紧张的,所以,贵阳的土地,尤其是城区好的地段,是有限的。
如今往西面开拓的金阳、清镇,乃至贵安版块,都还有待进一步成熟,相对成熟的城市社区,主要集中在观山湖区、五里冲等城市中心地带。
△贵阳闹市区的车流量
最后是金融,也就是常说的“调控”,货币政策和贷款宽松余地,都有可能在短期内引起市场价格波动,在“房住不炒”的大背景下,市面上可供热钱交易的房屋,数量会相应减少一些,更多拥有房产的人,不管是出于税率,还是交易成本等考虑,都更愿意把房屋用于居住,不愿意把房子抛向市场,而二手房市场,也多少会受到一些影响,但是需求量却是在增加的,所以就不排除少部分二手房的业主,坐地起价的情况。
但是好在金融的因素,影响的阶段只是短期,长远来看,贵阳的房价,还是有很大的增值空间的,就像这座年轻的城市一样,潜力很大,今后的走势可以从人口、土地、金融等方面综合来判断,总体而言,这座城市,不管是宜居性,还是资本回报率,都存有很大的想象空间。
3. 要注意避开哪些坑?
混迹西南地产圈多年,拥有贵阳本地二手房无数个信源,对二手房交易,也算是耳濡目染了很多了,其实大体上,大家一搜网上,都能知道,什么“产权”“满二满五”“凶宅”之类的,一般人都能查到的,我说几点行业内比较隐藏得深的“坑”,如果不注意避开,那可能会有风险:
1、不要小看公摊面积一定要实地去看房,一定要实地去看房,一定要实地去看房,重要事情说三遍,很多人被中介带着去看房,一看到房子实体,觉得喜欢,大脑里面的理性就被感性冲淡,这个时候,一定要保持清醒,因为,我知道贵阳有一些小区(具体哪几个楼盘就不说了),房价之所以便宜,那是因为它的公摊很大,有的甚至能达到20%多以上!
你以为的低价,其实已经包含进去了你要承担的成本的,套内面积和建筑面积,根本就是两回事,房本上一般有相关的数据,如果中介有房屋尺寸图,你大致算一下,基本能够算出来,公摊大的小区或者房子,未来不好转手不说,而且在后期如果房产税铺开来以后,你的持有成本可能会比其他人高。“公摊面积”,这算是一个大坑!
2、多次夜间看房,了解入住率一个小区,不同的组团,都有不同的入住率,白天很难分辨,晚上去看,多去几次,就会大致知道有多少人入住。
好的新楼盘新小区,交房2~3年,入住率就可以和老小区媲美,而差的楼盘和小区,哪怕交房五六年,夜里的灯光还是只有那么些,入住率低。
△贵阳某知名大盘的入住率,算是非常高的了
要知道,房子不管是自己住,还是拿来租,“好住”一定是它的关键属性,一套房子,如果不好住,小区入住率不高,一定是存在这样那样的问题的,好住的房子,亮灯率都比较高,而且未来也好出租、好转手。
3、装修好的房子,撕开墙纸;精装房未必好过毛坯房有的炒房客,赚的就是你的信息差,他用简单的低价材料简单装修一下,配以软装,给人的感觉就比毛坯房更能获取放心,当然,价格也会比毛坯房高出一个层次。
遇到有墙纸或者墙板的那种,尽量撕开来看看,有没有发霉或者起皮,有可能有漏水等情况,而墙纸贴着基本上看不出来的。
毛坯房至少可以看到房内哪儿哪儿渗水或是起皮,而且,还有一个很重要的点,毛坯房一般没人住过,遇到“凶宅”的概率低得多。
4、交定金或首付之前,尽量要见到房东本人,核实身份有的房子,是属于中介收来“囤货”,自己提价卖的。
这里面有一种套路是,中介先跟原房东先签订一个买卖合同,先把房子买过来,但是不过户,中间省去了一些成本比如契税,然后等你买这套房的时候,再抬高价格卖给你。虽然说这种最后也并不影响你买到房子并办下证,但是中间还是有好多环节,你要想想中介这么做的目的是什么?有句话叫做羊毛出在羊身上。
所以,交定金之前,最好还是要见到房东本人,核对一下身份证和产权证上的所有权人身份。
5、2021年1月1日以后,注意居住权还有就是关注一下新的“居住权”的法律变动,2021年1月1日以后,就要多查一项,也就是有没有设定居住权,当然,产调(产权调查)的时候,规范的中介,一般会把这些弄清楚。
总之,不买一套二手房,就别说自己懂房地产,如果说新房市场是有官家监管、层层把关的,那么二手房市场的“市场性”还是更浓厚一点的,注意上述几个比较隐秘的“坑”,规避一些能预见和前人总结下来的风险,才是正道。
如果想了解更详细的二手房避坑指南,可以关注我,以后会不定期更新。
4. 上周贵阳二手房均价微下降?
贵阳的二手房市场,相对来说并不算大,很多中介也在做分销新盘的项目,但是如果等到贵阳的几个大盘,一个在南明的花果园,还有在观山湖的世纪城和东北郊的未来方舟等二手房批量上市之后,可能供应量会变得更大一些,到时候价格波动的空间也会大一些。
△观山湖大盘世纪城
现在因为一部分组团比如花果园的一些区域,二手房源还没有全部挂牌上架,所以说当前,大盘的供应量方面,对二手房市场的价格影响并不算大。
之所以价格有稍微下降的幅度,可能是因为贵阳的新盘价位的性价比高吧,就拿观山湖而言,一些二手房挂牌单价达到1万二三甚至更高的同时,几个高品质的品牌房开的新盘,价位其实并没有高到很离谱,比如华润悦府(配套、地段、产品几乎无出其右者)、融创九樾府(地段、品牌优势)等,价位有些都在1万4以下,这样一来,能买得起观山湖二手房的人,手中的预算并不低,其实只要踮踮脚,就能买到新房,而且配置还好,相比一些老的二手房小区,性价比不得不说很高。
△会展城板块的美的林城,房源也很多
甚至有些二手房的价位和新房的价位“倒挂”,单价高过新房的单价,成交难度就更大一些了,很多二手房其实是有价无市的状态,也就是挂出来价,但并不急着成交。
还有个别组团挂出来的二手房品质,可能并不像人们预料中那么高,比如一个被很多人关注的楼盘,阅山湖,现在二手房挂牌的价位,有些是小户型,梯户比有的达到了3梯10户以上,可以说有点类似于公寓的类型了,而且邻近主干道,低楼层也难以避免噪音影响等,所以价位相对来说,有降幅也是可以理解的。
△贵阳二手房价走势图
按照贵阳目前的市场需求和供应量而言,二手房挂牌,如果诚心出手,只要挂牌2周以上,没有人问津,或是没有买家还价,那么就要考虑调整一下价位了,可以每次在单价上,每平米降1000的幅度进行试探,如果想要出手,那么目前可能是所剩不多、还算不太晚的时机,等到后续下半年,越来越多的大盘存量挂牌上市,那么可能又卖不起现在的价位了,我身边,有些嗅觉灵敏的二手房东早在2018年底就出货了,那是还是比较高的价位,现在其实也不算晚,只是赚多赚少的问题,等到2019下半年,涨跌幅的情况就很不确定了。
5. 2021贵阳二手房交易税费?
契税:买方支付,全部以家庭为单位
标准:3%;
注:个人首次、二次购买90平米(含)以下的住宅,契税:1%;个人首次购买90平米以上的住宅,契税:1.5%;个人二次购买90平米以上的住宅,契税:2%;个人三次及以上购买住宅,契税:3%
增值税:卖方支付
标准:5.6%;
注:满2年的住宅免征;不满2年的住宅按照全额的5.6%计征
个人所得税:卖方支付,全部以家庭为单位
标准:全额的2%或者差额的20%
注:不满5年的:全额的2%或者差额的20%;满5年且家庭唯一的房产:免征个人所得税;房产如果是继承或赠予方式取得,再上市出售,需交全额或增值额20%的个人所得税;
土地增值税:卖方支付
个人住宅类交易目前暂时免征;
非住宅类房屋按差额30%-60%征收(执行标准按各区政策规定执行);
印花税:买方支付
印花税:0.05%、贴本印花:5元/本;
注:个人之间交易住宅类房屋,目前暂时免征
登记费:买方支付
住宅:80元/件;
非住宅(包括办公、写字楼、公寓、商铺、单独车库、酒店式公寓等):550元/件;
交易服务费:买卖方支付50%
住宅:3元/㎡;商业:24元/㎡;办公:18元/㎡;其他:12元/㎡。
6. 一波贵阳市二手房挂牌房源量及均价数据来袭?
虽是二手房,但对无房的老百姓购房来说还是很难,二手房市场的水也很深鱼龙混杂,希望国家有关部门重视二手房市场的各方面管理细节,加大力度严格控制有些不良中介轰炒二手房房价扰乱二手房市场,完善二手房源上市交易,合理简化交易程序,让没房的老百姓买到合适放心的二手房,完成有房居住的梦想。
7. 贵阳今年的二手房?
今年何止是二手房不好卖,就连新房市场,都是和我们的预期有很大差距的。
一方面,二手房交易,涉及到的税费、中介费等成本,如果不是满二满五,起码要比挂牌价要高出好几个点,光是增值税就是5.6%左右,贵阳这边的中介费一般是3%个点,还不算契税、个税,而很多都是卖家净收,这部分成本是由买方来承担的,所以,很多人虽然看着一套房价值80万,但是可能最终要付出85~88万的成本买下它。
另一方面,虽然二手房比一手房的风险可控一些,而且环境、配套之类的也都看得见,但是,现在贵阳一些新盘,特别是一些大型房开的楼盘打折和促销的力度也是相当之大,一些品牌实力和资金都非常雄厚的大房开楼盘都打折降价,还是能够吸附一波购买力的,如果新房买下来的成本,都比二手房便宜,那么二手房几乎是没有多少人愿意去问的,毕竟,二手房除了房龄、住过人(可能有凶宅等情况)、土地剩余年限等问题,还有一个产品更新换代和未来增值和流通性的问题。
总体来说,只有当新房价格明显超出二手房(实际成交价,含税费、中介费等交易成本)起码要在20%以上的时候,二手房才会更为吃香,但是,当下贵阳的新房价格,明显妥妥的甚至还能比某些二手房东挂牌价都还要便宜不少,所以,很多人宁愿选择新房,更何况还有一些人有“新房情结”。
新房市场和二手房市场实际上是相互影响、相互关联的,新房市场不景气,也会导致二手房市场遇冷,今年的特殊行情,楼市并没有预料中那么火热,特别是很多楼盘确实已经做出了真金白银的让步,营销效果和转化率,都还是不算非常理想,所以,二手房出现挂牌好几个月甚至小半年,都无人问津的局面就不奇怪了。
今年乃至明后年,如果手中有多套二手房想要出手的,最好还是“割肉”降价吧,早点出总比晚点出好,有点“先出的止损,后出的套牢”的意思,而且,后续可能房产税等调控接连出来,继续持有的成本,可能会导致市场对二手房价值的预期以及流转,产生更大的排斥心理,二手房后续的流通性,越来越受人们关注了,如果卖又卖不出去,租也租不起价格,持有还有各类成本,那么最好越早降价卖出去就越好。
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